약세장에도 버티던 서울 재건축 하락 전환…송파·목동 4억 ‘뚝’

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택경기 침체 속에서도 개발 기대감에 버티던 서울 송파구 잠실동, 양천구 목동 등 주요 재건축 단지의 집값이 하락 반전하고 있다.

시장 관망세가 빠르게 확대된 데다 이들 지역은 토지거래허가구역으로 묶여 실거주 요건이 있다 보니 거래가 쉽지 않은 상황이다. 재건축에 속도가 날 것이란 기대감에 몸값을 낮추지 않던 집주인들도 거래절벽에 결국 급매물 처분에 나서고 있다. 원자잿값 상승과 고금리 등으로 수익성에 대한 불확실성이 높아진 것도 집값에 악영향을 미쳤다.

◆ 신통기획·안전진단 등으로 버티던 재건축 아파트 약세 전환

12일 부동산업계에 따르면 최고가 돌파를 목전에 뒀던 서울 주요 재건축 단지들이 최근 3억~4억원 급락한 가격에 손바뀜하고 있다.

재건축 기대감에 버티던 서울 송파구, 목동 일대 재건축 아파트값이 하락 반전하고 있다. 서울 송파구 잠실 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 송파구 잠실 주공아파트 단지. [사진=윤창빈 기자]

재건축 최대어 중 하나인 송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’는 지난달 말 전용 82.6㎡가 직전 최고가 32억7800만원보다 3억5700만원(10%) 하락한 29억2100만원에 거래됐다. 이 단지는 2013년 조합설립인가를 받은 이후 10년 만에 사업시행인가 추진에 나서면서 집값이 연고점을 돌파했다. 신속통합기획 방식을 놓고 조합원간 마찰은 있지만 기존 최고 15층, 30개 동, 3930가구에서 향후 최고 70층, 41개 동, 6303가구(공공주택 587가구)로 탈바꿈한다는 계획으로 사업이 진행되고 있다.

그러나 주택경기가 냉각되자 강하게 반등하던 상승 흐름이 꺾였다. 거래량이 한 달에 2~3건에 불과할 정도로 추격 매수세가 종적을 감춘 상태다.

잠실주공5단지 맞은편에 위치한 송파구 ‘장미2차’는 전용 84㎡가 지난달 말 기존 최대가 대비 4억2000만원(17%) 하락한 19억3000만원에 거래됐다. 방이동 올림픽선수기자촌은 전용 100.8㎡가 최고가 28억5000만원 대비 23% 하락한 20억3000만원에 손바뀜했다.

대대적인 재건축 안전진단 통과로 재건축 기대감이 고조됐던 양천구 목동 일대도 상황이 다르지 않다. 이달 목동 9단지가 정밀안전진단을 최종 통과해 신시가지 14개 단지 중 13개가 재건축 추진이 가능해졌다. 올해 1월 6개 단지(목동 3·5·7·10·12·14단지)에 이어 2월에는 5개 단지(1·2·4·8·13단지)가 안전진단 문턱을 넘었다.

재건축 호재도 주택경기 악화를 이기지 못하는 모양새다. 타지역 대비 하락폭이 크지 않지만 연중 최고가 대비 2억~3억원 하락한 거래가 이어지고 있다. 목동신시가지2단지 전용 66.2㎡는 지난달 말 최고가 16억9000만원 대비 18%(3억1000만원) 빠진 13억8000만원에 거래됐다. 신시가지11단지는 전용 66.2㎡가 최고가 15억7000만원에서 13%(2억1000만원) 하락한 13억6000만원에 주인이 바뀌었다.

◆ 거래부진, 사업성 불투명성 등으로 매도호가 약세 불가피

서울 주요 재건축 단지의 가격 약세 흐름이 당분간 이어질 공산이 크다.

아파트 거래량이 한파가 불던 연초 수준으로 돌아갔다. 서울 아파트 거래건수는 작년 10월 559건을 바닥으로 11월 727건, 12월 834건으로 점차 늘었다. 올해 1월에는 1000건대를 회복하더니 4월에는 3000건대로 치솟았고 7월 3588건, 8월 3848건을 기록했다. 9월 4000건대 회복을 노렸으나 3372건으로 꺾였고 10월에는 2000건대로 급감했다. 11월 거래량은 지난 1월 이후 처음으로 2000건대가 붕괴할 것으로 전망된다. 집값 하락을 예상하는 수요층이 늘면서 실수요자뿐 아니라 투자수요도 관망하려는 움직임이 확산하고 있다.

재건축 수익성에 대한 불안감도 투자수요가 감소한 이유다. 원자잿값 상승과 고금리 여파 등으로 서울 재건축의 3.3㎡당 공사비가 900만원 수준에 육박한다. 1년새 10% 넘게 상승한 금액이다. 집값이 하락하면 조합원 지분가치가 하락할 뿐 아니라 일반분양가도 예상보다 낮아진다. 결국 사업성이 낮아지는 결과로 이어져 신규 매수자의 경우 분담금이 커질 수밖에 없다.

목동역 일대 A공인중개소 대표는 “재건축 안전진단 통과 이슈로 이 일대 집값이 연초 대비 2억~3억원 회복했으나 최근에는 다시 1억~2억원 하락 거래되고 있다”며 “집주인들이 급매로 처분하지 않겠다는 심리가 강한데 추격 매수하겠다는 수요도 줄어 거래가 쉽지 않은 상황”이라고 말했다. 이어 “거래가 극도로 부진할 경우 점진적인 매도호가 하락이 불가피할 것”이라고 덧붙였다.