[WCI: Issue #10-2] 모기지 악몽으로 변해버린 아메리칸 드림

WCI: May/19-1

[글 = 토나 사가미: Weiss Ratings Editor]

2008 ~ 2009 금융위기 이후 모기지 받기가 잔인할 정도로 어려워졌다. 아무리 신용 점수가 높고 현재 직장에서의 근무 연한이 길더라도 시간 소모적인 수 많은 단계를 거쳐야 한다.

나는 1998년 이후 자영업자로 일하면서 좋은 소득을 올리고 있다. 그럼에도 나는 (모기지를 받기 위해) 산처럼 많은 서류 작업을 하도록 요청 받고 놀랐다.

5년치 세금 보고 … 5년치 1099 수익/손실 증명서 … 5년치 W2 급여 증명서 … 6개월치 은행 및 증권사 계좌 증명서 …  은퇴 계좌 증명서 … 보험 확인서 … 은행 작성 서신(정기예금 만기 확인을 위한) … K1 서류 … 임대 계약서와 임대 보증금 영수증 … HOA(주택 소유주 협회) 비용 청구서 … 내가 소유한 유한회사의 정관 사본 … 내 이혼 서류.

내가 실리콘밸리 소재 시가 수백만달러의 저택을 사기 위한 자금을 빌리려 했다고 생각할 수도 있을 것이다. 하지만 그렇지 않다. 나는 시가 32만달러 주택을 사기 위해 12만달러의 모기지를 받으려고 했을 뿐이다.  집값 대비 대출금 비율이 37%로 아주 낮은 사례에 대해 이야기 하는 것이다. 더욱이 나는 전체 대출금을 갚을 충분한 돈을 은행 계좌에 갖고 있었다.

끝날 줄 모르는 모기지 프로세스

하지만 모기지 회사는 계속해서 나에게 주로 오래 전에 이뤄진 이혼과 관련해 더 많은 서류 작업과 확인 절차를 요구했다. 프로세스가 두 달 넘게 지연된 뒤 나는 손을 들었다. 벌금을 물고 저축 예금 계좌에서 돈을 인출해 현금으로 집 구입 대금을 지불했다.

서류 작업의 악몽 이외에 모기지 처리에는 대개 90일 ~ 100일이 소요된다. 소비자들의 시간과 노력은 불편함의 일부일 뿐이다. 각종 수수료 명목으로 수천 달러를 부담해야 한다.

모기지 결제 비용은 대개 대출금의 2 ~ 5%를 차지한다. 융자 개시 수수료, 모기지 브로커 수수료, 모기지 보험 신청 수수료, 모기지 보험금, 감정 비용, 주택 검사비용, 변호사 비용, 선납 이자, 주택 소유자 등기 보험 등을 생각해 보기 바란다.

이들 중간자들이 모두 당신 주머니에 손을 집어넣는다는 사실을 감안하면 주택 융자 산업이야말로 블록체인 기술을 위해 준비된 가장 분명한 분야라고 할 수 있다.

그리고 주택 융자 산업을 파괴하려고 앞장선 기업은 캘리포니아 소재 코어로직(CoreLogic: CLGX)이다.

부동산업계에서 일하는 사람이라면 아마도 코어로직에 대해 들어봤을 것이다. 코어로직은 모기지 신청 과정을 정비해 모기지 승인에 소요되는 시간을 단축시키는 데 중심적 역할을 수행한다.

코어로직은 또 45억건의 부동산 거래 기록이라는 엄청난 규모의 주거용 부동산 데이터를 보유하고 있다. 코어로직은 이 같은 방대한 데이터 분석을 통해 융자 승인 과정에서 병목 현상이 가장 심한 단계 중 하나인 감정 절차를 빠르게 진행한다.

핀테크의 활약

코어로직은 부동산 트랜잭션, 세금 기록, 홍수 지역 확인, 신용 서비스, 융자 정보, 범죄 및 퇴거 기록, 고용 확인, 그리고 부동산 특성 정보를 포함해 부동산 관련 통계를 다루는 세계에서 가장 포괄적인 데이터베이스를 보유하고 있다.

코어로직의 주 고객은 모기지 원래 제공자, 금융기관, 투자 은행, 등기 보험 회사, 상업은행, 정부 기관, 부동산 및 재해보험사, 신용 조합, 그리고 기타 부동산 전문가들이다.

부동산 감정 절차의 대부분은 아직 인간에 의해 이뤄진다. 그러나 코어로직의 선진화된 데이터베이스 기술은 노동집약적 업무 가운데 많은 부분을 제거하고 있으며 또한 자동 처리한다.

코어로직은 매우 복잡한 감정 절차를 단순화, 자동화함으로써 모기지 승인에 소요되는 기간을 수주일 단축하고 있다. 이는 부동산 먹이 사슬에 있는 모든 사람들에게 이득이 된다.

“코어로직은 우리의 규모와 시장 리더쉽, 그리고 미국 모기지 시장에서 반드시 갖춰야 할 우리의 작업 흐름 솔루션을 통해 주어진 기회를 활용하는 데 초점을 맞추고 있다”고 프랭크 마텔 최고 경영자는 설명한다.

여기서 “반드시 갖춰야 한다”는 것은 맞는 표현이다. 미국 전체 부동산 감정사들의 50%는 코어로직 고객들이다.

스마트 계약/블록체인과 부동산의 만남

코어로직이 모기지 프로세스의 주요 부분들을 블록체인에 기반을 둔 네트워크를 사용해 ‘스마트 계약’으로 옮기는 것은 진짜 혁신이다.

스마트 계약이라니?

스마트 계약은 합의 사항을 처리하고 각 당사자들이 – 모기지 차용자, 대출기관, 정부 그 누구든 – 계약에 담긴 조건 하나 하나를 충족시키도록 보장하는 디지털 규칙이 작용하는 장소다. 트랜잭션이 원장에 추가되면서 각각의 부동산을 담당하는 블록체인은 성장한다.

블록체인 사용으로 거래 당사자들간 신뢰가 제고될 뿐 아니라 스마트 계약의 사용으로 주택 검사와 소득/고용 확인 등 모기지 처리 과정에 포함돼 있는 여러 작업의 자동화가 가능해진다.

코어로직의 미래 준비에는 많은 비용이 들었다. 따라서 단기 수익은 줄었다. 하지만 그런 비용들은 대부분 과거의 일이 됐다. 그리고 코어로직의 이익은 늘어날 준비를 갖췄다.

여기에 증거가 있다: 코어로직의 1분기 이익은 45센트로 월가 예상치 35센트를 18% 상회했다. 매출은 4억1770만달러로 역시 월가 예상을 넘어섰다.

마지막으로 회사 주식 물량 축소에 관한 경영진의 부단한 노력은 코어로직의 가장 매력적이면서 저평가된 특성이라고 할 수 있다. 2010년 이후 코어로직은 전체 발행 주식의 30%를 소각했다.

코어로직의 주가는 수익 대비 불과 14배로 저렴하다.  코어로직의 최근 주가 40달러를 기준으로 할 경우 52주 고점 보다 20% 낮은 수준에서 거래되고 있다. 금리 인상에 대한 잘못된 우려 때문이다.

용수철처럼 반등할 가능성이 있는 수익 잠재력과 맞물린 낮은 밸류에이션은 지금 코어로직을 매입할 이유다. 이렇게 하면 된다:

이 서비스를 위해 할당된 펀드의 5%를 사용해 코어로직을 매입한다. 증시 심벌은 CLGX다.

CLGX는 최근 42.31달러에 거래됐다.

번역/정리 = 장도선 뉴욕 특파원

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