배런스는 23일(현지시간) 미국 주택시장에 대한 연준의 태도를 이렇게 비유했다. 연준은 코로나 팬데믹 발발 이후 매달 1200억 달러 채권을 사들이고 있다.
이중 400억 달러는 모기지 채권. 주택 시장에 ‘유동성 탱크’로 돈을 쏟아 붓고 있다. MBS하이웨이의 배리 하빕은 “연준이 실제로 주택 시장에 공급하는 돈은 매달 1000억 달러에 달한다”고 말했다.
모기지 채권에서 나오는 이자의 재투자, 원금 상환, 리파이낸싱 등을 감안하면 유동성 효과가 더 커진다는 것. 시장에 돈이 넘치다 보니 주택담보 대출 금리는 25~35bp(1bp는 0.01%포인트) 더 낮다는 것이 하빕의 주장이다.
연준이 테이퍼링을 시작하고, 돈줄을 죄기 시작하면 모기지 금리는 올라갈 수 밖에 없다.
2008년 금융위기를 촉발한 서브프라임 모기지 사태를 기억하는 연준이 언제까지는 유동성 수도꼭지를 틀어 놓지는 않을 것이기 때문이다.
문제는 미국 주택 경기를 잡을 수 있느냐는 것이다. 미국 최대의 주택 공급 업체 DR호톤은 지난 분기 주당 순이익이 전년대비 78% 증가했다.
실적을 발표한 목요일 DR호톤 주가 2% 떨어졌다. 향후 주택 주문량을 줄였기 때문이다. 연준의 테이퍼링 움직임이 주택 수요에 영향을 준 것일까? 정반대다.
DR호톤은 주택을 지을 자재와 생산 인력을 구하기 어렵다고 토로했다. 생산 능력 이상으로 주문이 몰려들면서 오히려 다음 분기 처리해야할 판매량을 줄인 것.
DR호톤의 빌 위트 CFO는 “현재 주택 생산 스케줄 등을 감안할 때 주택 판매 주문 속도에 제한을 둬야한다”고 말했다. 한 마디로 너무 잘 팔려서 더 이상 주문을 받기 어렵다는 것.
배런스는 교과서에서는 “넘치는 돈이 부족한 물건을 따라잡으려는 것”을 인플레이션이라고 정의한다(More money chasing too few goods is the textbook definition of inflation)며 물가 상승은 일시적이라는 연준의 진단을 비판했다.
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